Thị trường căn hộ chung cư những tháng cuối năm

Chủ đầu tư và các sàn phân phối đang đua nhau khuyến mãi để kích cầu “chốt” doanh số cuối năm. Thế nhưng, triển vọng thanh khoản quý IV/2017 trở nên khá bất lợi khi tranh chấp, xung đột tiếp tục gay gắt. Thế kiềng ba chân “nhà ở – văn phòng – nghỉ dưỡng” vẫn tiềm tàng gián đoạn, ít nhất ở mảng thị trường căn hộ chung cư. 

Băng rôn trắng trời

Theo tin tức, triền miên trong năm 2017, hình ảnh cư dân căng băng rôn, biểu ngữ lấn át các thông tin lạc quan về lượng giao dịch. Thời điểm cận Tết Dương lịch và Nguyên đán, giới đầu tư dự báo thị trường căn hộ chung cư có nhiều chuyển biến tích cực về nhu cầu mua nhà ở.

Thị trường căn hộ chung cư những tháng cuối năm
Thị trường căn hộ chung cư những tháng cuối năm 

Tuy nhiên, hiện tại, sức cầu vẫn chưa nhen nhóm tăng. Thực tế, càng về cuối năm, các xung đột ngày càng căng thẳng từ việc bàn giao không đúng tiến độ, phần diện tích chung – riêng, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, cơi nới trái phép cho đến việc làm sổ đỏ…

Ghi nhận của phóng viên Kinh tế & Đô thị cho thấy, vào trung tuần tháng 12, tại chung cư Goldmark City (136 Hồ Tùng Mậu), mới chỉ có hơn 20% cư dân về ở nhưng đã đồng loạt treo băng rôn kín các ban công để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng cam kết bán hàng.

Theo người dân, chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư & Phát triển Bất động sản TNR Holdings Việt Nam cam kết khi bàn giao nhà có đầy đủ trường học, siêu thị, trung tâm thương mại, bệnh viện… Song, các hạng mục trên hiện vẫn chưa hoàn thành.

Ở một diễn biến khác, hàng trăm hộ dân tại dự án Discovery Complex (Dịch Vọng – Cầu Giấy) bức xúc khi chủ đầu tư (Kinh Đô TCI Group) đơn phương tăng diện tích (5 – 10m2) và yêu cầu khách hàng đóng tiền phần diện tích phát sinh.

Xu hướng chính của thị trường bất động sản 3 quý trước chủ yếu đi ngang cùng tâm lý dè chừng
Xu hướng chính của thị trường bất động sản 3 quý trước chủ yếu đi ngang cùng tâm lý dè chừng 

Nội dung hợp đồng nêu rõ việc thiết kế, xây dựng thị trường căn hộ chung cư căn cứ bản vẽ mô tả diện tích căn hộ đính kèm theo hợp đồng. Chủ đầu tư bán căn hộ có thiết kế và diện tích ra sao phải bàn giao nhà cho dân như vậy. Việc chủ đầu tư xây một đằng, bán một nẻo, rồi liên tục gửi thông báo đóng tiền như đòi nợ khiến cư dân không thể chấp nhận được.

Trong khi đó, các hộ dân tại chung cư Mulberry Lane (Mỗ Lao, Hà Đông) phải “sống chung” với nước sinh hoạt bẩn gần 4 năm nay. Cực chẳng đã, cư dân đành căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư đối thoại. Trả lời cư dân về chất lượng nước sạch trong Biên bản một cuộc họp gần đây, chủ đầu tư cho biết không kiểm soát được nguồn cung cấp nước và sẽ làm việc với đơn vị cung cấp để cải thiện tình hình.

Tuy nhiên, hơn một tháng nay, theo những hộ dân ở đây, DN chưa thực hiện lời hứa. Tình trạng tương tự đang âm thầm diễn ra tại chung cư 99 Trần Bình, Mipec Riverside (Long Biên), Capital Garden (Trường Chinh), Golden Silk (Vạn Phúc, Hà Đông), New Horizon (Lĩnh Nam); Hồ Gươm Plaza (Hà Đông)…

Những lo ngại về tình trạng không ổn định về phân khúc chung cư
Những lo ngại về tình trạng không ổn định về phân khúc chung cư

Hụt hơi trong ngắn hạn

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, xu hướng chính của thị trường căn hộ chung cư 3 quý trước chủ yếu đi ngang cùng tâm lý dè chừng. Bức tranh kiện tụng trải dài trong năm 2017, kéo theo đó là những lo ngại về tình trạng không ổn định về phân khúc chung cư. Diễn tiến này cũng đã tạo nên trạng thái bất an lan rộng mà biểu hiện là áp lực bán tháo mạnh.

Trong quý cuối 2017, mặc dù tâm lý của các khách hàng và nhà đầu tư cũng đã phần nào bình tĩnh trở lại, nhưng với việc tiếp tục đón nhận thêm nhiều thông tin không mấy khả quan liên quan đến tranh chấp khiến nỗi lo tiềm ẩn lại bùng phát, ảnh hưởng đến khả năng thu hút dòng tiền của thị trường.

Anh Thắng – nhà đầu tư tại dự án Discovery Complex (Dịch Vọng – Cầu Giấy) cho biết, ngay sau khi nhận thấy chủ đầu tư Kinh Đô TCI và cư dân âm ỉ xảy ra tranh chấp đã nhanh chóng rao bán căn hộ. Một khách hàng đồng ý giá chốt và dự định xem ngày đặt cọc mua.

Năm nay, số lượng dự án trong phân khúc này giảm đáng kể và thực tế thanh khoản cũng giảm
Năm nay, số lượng dự án trong phân khúc này giảm đáng kể và thực tế thanh khoản cũng giảm

Tuy nhiên, ngay sau đó, việc Kinh đô TCI đơn phương tăng diện tích căn hộ hơn 10m2 khiến bên mua lo ngại, từ chối đặt cọc. Đồng thời, ép giá bán căn hộ giảm 1 triệu đồng/m2 so với mức đã thỏa thuận trước đó. Bên bán không đồng ý mức giá mới nên giao dịch bất thành.

Theo quy luật, quý cuối cùng của năm vẫn được xem thời điểm thanh khoản tốt nhất trong năm. Dù vậy, giao dịch năm 2017 có dấu hiệu giảm nhẹ khoảng 15%. Nếu như cuối năm ngoái, nhiều dự án cao cấp vẫn được chủ đầu tư tung ra thị trường thì năm nay, số lượng dự án trong phân khúc này giảm đáng kể và thực tế thanh khoản cũng giảm. Trong khi đó, số dự án có giá dưới 25 triệu đồng/m2, vị trí tốt, giao dịch khả quan và người mua thường có nhu cầu thực.

“Đây là thương hiệu và trách nhiệm chủ đầu tư liên quan đến các tranh chấp, xung đột tại thị trường căn hộ chung cư của họ. Không ban quản trị theo nhiệm kỳ và chính quyền nào có thể đứng ra lo thay được. Chủ đầu tư phải chủ động nghĩ ra phương cách quản lý hiệu quả, không trục lợi để giảm xung đột hậu bán hàng” – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Nguyễn Văn Đực nhấn mạnh.